domingo, 12 de abril de 2009

Como calcular o ganho de capital da pessoa física

Com as alterações da Lei 11.196/2005, para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, a partir de 14.10.2005, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.
A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro/2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;
II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
Exemplo:
Imóvel vendido por pessoa física, no valor de R$ 100.000,00, em 05/02/2006. O custo de aquisição do imóvel é de R$ 60.000,00, na data de 09/01/2000.
Então teremos:
Fator de Redução = FR1 x FR2
· FR1 = 1/1,0060m1
M1 = número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel (janeiro/2000) e o mês de novembro/2005:
Anos 2000 a 2004 = 12 meses (a fração de janeiro/2000 é considerada 1 mês, para fins de cálculo) x 5 anos = 60 meses
Ano 2005 = 11 meses (janeiro a novembro)
Total de meses até novembro/2005 = 60 + 11 = 71 meses
FR1 = 1/1,0060^71 = 1/1,529173 = 0,653948
· FR2 = 1/1,0035m2
M2 = número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
Total de meses de dezembro/05 a fevereiro/06 = 3 meses (a fração de fevereiro/06 é considerada 1 mês, para fins de cálculo).
FR2 = 1/1,0035^3 = 1/ 1,010537 = 0,989573
Fator de Redução = FR1 x FR 2 = 0,653948 x 0,989573 = 0,64713
Ganho de Capital = Valor de Alienação – Valor do Custo
Ganho de Capital = R$ 100.000,00 – R$ 60.000,00 = R$ 40.000,00
Ganho de Capital Tributável = R$ 40.000,00 x Fator de Redução = R$ 40.000,00 x 0,64713 = R$ 25.885,18.
Imóveis Adquiridos até 31.12.1995
Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução 1/1,0060m1 será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996.
Pode ser aplicada cumulativamente a redução do ganho de capital, para imóveis adquiridos até 31.12.1988, em percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a tabela prevista no art. 18 da Lei 7.713/1988.
Base: artigo 40 da Lei 11.196/2005.

2 comentários:

  1. a) Quando uma pessoa deixa de pagar o imposto de renda sobre venda de um imóvel, com intenção de adquirir um outro em até 180 dias, beneficiando-se do prazo concedido pela lei, mas ao vencer o prazo ela não adquirir o novo imóvel, deve pagar o imposto da época da venda COM ou SEM multa ? (além dos juros e correções, que são normais)

    b) Se possível, solicito alguma fonte de referência (site na Internet, número da lei, etc.) onde eu possa encontrar explicitamente a orientação sobre a dúvida do item "a", já que quase todos os textos que encontrei, na Internet, não esclarecem essa situação claramente. Encontrei apenas um site que me pareceu declarar explicitamente que a MULTA não é devida (www.xauim.com/?tt=102&PHPSESSID=3835746d78c5392e10ccaf2fa1cd09f1).

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  2. Comprei um imovel e coloquei o meu como parte do pagamento no contrato da compra do novo com a contrutora.
    Posso te ro beneficio e neste caso não pagar IR sobre ganho de capital se o imovel que comprei foi de 450.000,00 e o meu imovel entrou no negocio por 190.000,00.

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abbb